Darowizna nieruchomości dokonana przez jednostkę samorządu terytorialnego a odwołanie darowizny w skutek zbycia własności darowanej nieruchomości.

Możliwość dokonania darowizny nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego została uregulowana w art. 13 ust. 2 oraz 2a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis powyższy stanowi, iż nieruchomość może być przedmiotem darowizny na cele publiczne określone w ustawie przy czym w umowie darowizny określa się cel na który nieruchomość jest darowana z tym tylko zastrzeżeniem, iż darowizna może zostać odwołana w przypadku niewykorzystania darowanej nieruchomości na cel oznaczony w umowie (cel publiczny).

Mając na uwadze literalną wykładnię przedmiotowego przepisu przesłanką do cofnięcia darowizny jest nieprzeznaczenie przedmiotowej nieruchomości na cel publiczny oznaczony w umowie. Należy stwierdzić, iż przepisy Kodeksu cywilnego regulujące możliwość cofnięcia darowizny (rażąca niewdzięczność obdarowanego) nie znajdują zastosowania w przypadku darowizny dokonanej przez jednostkę samorządu terytorialnego albowiem art. 13 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi lex specjalis w stosunku do przepisów KC stanowiących o cofnięciu dokonanej darowizny.

Należy również rozstrzygnąć kwestię związana z przeniesieniem własności nieruchomości na inny podmiot oraz związane z tym faktem konsekwencje dla obdarowanego. Mając na uwadze ratio legis wprowadzonego przez ustawodawcę rozwiązania, osiągnięcia celu publicznego poprzez wykonanie polecenia (zastrzeżenie wykonania celu publicznego należy traktować jako polecenie darczyńcy) należy stwierdzić, iż przeniesienie własności nieruchomości na inny podmiot w przypadku zapewnienia realizacji pierwotnego celu nie spowoduje ziszczenia się przesłanki do cofnięcia darowizny dokonanej przez jednostkę samorządu terytorialnego.

Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, iż jedyną przesłanką do cofnięcia darowizny jest niewypełnienie celu publicznego.

Zarówno w doktrynie jak i judykaturze Sądu Najwyższego dopuszcza się możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości. Tym samym zasiedzenie jest formą szczególną zniesienia współwłasności na nieruchomości, gdzie na miejsce dotychczasowych współwłaścicieli wstępuje faktyczny posiadacz nieruchomości. Możliwa jest również sytuacja w której jeden ze współwłaścicieli, który faktycznie włada nieruchomością występuje do sądu o stwierdzenie zasiedzenia pozostałych udziałów we współwłasności. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący właścicielem nabywa własność nieruchomości jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako samoistny posiadacz chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze wtedy termin do zasiedzenia wynosi lat trzydzieści.

Przedmiotowy przepis Kodeksu cywilnego mówi o posiadaczu nieruchomości nie będącym właścicielem należy jednak stwierdzić, iż do przedmiotowego przepisu należy stosować rozszerzającą normę interpretacyjną tym samym przepis ten znajduje zastosowanie w przypadku posiadacza nieruchomości będącego współwłaścicielem, który dąży do uzyskania prawa własności całości nieruchomości, tym samym pośrednio do zniesienia współwłasności na nieruchomości.

Kwestia zagospodarowania odpadów powstałych w wyniku wykonania robót budowlanych w przypadku gdy tej materii nie rozstrzyga umowa o roboty budowlane jest kwestią problematyczną i budzącą wiele konfliktów pomiędzy inwestorem a wykonawcą robót budowlanych.

Zasady zagospodarowania odpadów powstałych również w wyniku realizacji procesu budowlanego zostały określone w ustawie z dnia 27 kwietnia 2001r. o odpadach (j.t. Dz.U. 2007 nr 39 poz. 251). Zgodnie z definicją zawartą w art. 3 ust. 3 punkt 22 wytwórcą odpadów jest każdy, którego działanie bądź bytowanie powoduje powstanie odpadów, wytwórcą odpadów powstających w wyniku świadczenia usług w zakresie budowy, rozbiórki, remontu obiektów, konserwacji i napraw jest podmiot, który świadczy usługę, chyba że umowa o świadczenie usługi stanowi inaczej. Tak więc w przypadku gdy umowa o roboty budowlane (oświadczenie usługi remontowej itp.) nie rozstrzyga kwestii określenia wytwórcy odpadów należy uznać, iż wytwórcą odpadów jest podmiot wykonujący przedmiotowe roboty budowlane w więc wykonawca.

Dla prawidłowego zidentyfikowania podmiotu zobowiązanego do spełnienia obowiązku zagospodarowania odpadów należy powołać definicję posiadacza odpadów, albowiem to na posiadaczu odpadów ciąży obowiązek zagospodarowania odpadów. Zgodnie z definicją art. 3 ust. 3 punkt 13 ustawy o odpadach, posiadaczem odpadów jest ten kto faktycznie włada odpadami w tym wytwórca odpadów ponadto domniemywa się, iż władający nieruchomością jest właścicielem odpadów. Mając na uwadze powyższą definicję należy stwierdzić, iż wykonawca robót budowlanych jako wytwórca odpadów oraz jako faktycznie władający terenem budowy jest posiadaczem odpadów.

Zgodnie natomiast z art. 7 ustawy o odpadach posiadacz odpadów winien w pierwszej kolejności powziąć kroki mające doprowadzić do odzysku odpadów, w przypadku niemożności poddania odpadów odzyskowi należy unieszkodliwić odpady w sposób zgodny z wymaganiami ochrony środowiska oraz planami gospodarki nieruchomościami. Unieszkodliwienie odpadów winno zostać przeprowadzone w taki sposób aby składowane były wyłącznie te odpady, których unieszkodliwienie w inny sposób było niemożliwe z przyczyn technologicznych lub nieuzasadnione z przyczyn ekologicznych lub ekonomicznych.

Tak więc należy stwierdzić, iż od chwili przejęcia przez wykonawcę terenu budowy do chwili podpisania protokołu zdawczo odbiorczego obowiązek usunięcia odpadów oraz ich utylizacji ciąży na wykonawcy robót budowlanych. Po podpisaniu protokołu zdawczo odbiorczego faktycznym posiadaczem odpadów staje się odbierający roboty budowlane w większości przypadków inwestor tym samym obowiązek zagospodarowania odpadów przechodzi na niego. Wydaje się uzasadnione stanowisko, iż inwestor może odmówić podpisania protokołu zdawczo odbiorczego w zakresie powyżej opisanym do chwili usunięcia odpadów przez ich wytwórcę (wykonawcę robót budowlanych), albowiem obowiązek usunięcia odpadów powstał z chwilą ich wytworzenia.

Przepisy definiujące ustawowe prawo pierwokupu znajdują się w Kodeksie cywilnym stanowiąc ścisłą oraz legalną definicję prawa pierwokupu. Zgodnie z tą definicją prawo pierwokupu jest to uprawnienie do pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej. Zgodnie z ta definicją zastrzeżenie prawa pierwokupu nie może być zobowiązujące na wypadek zawarcia innej umowy niż sprzedaż.

Pierwszeństwo w nabyciu natomiast nie zostało zdefiniowane w jakimkolwiek przepisie prawa materialnego, dlatego też przyjmuje się, iż prawo pierwszeństwa w nabyciu polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tą samą rzecz. Prawo pierwszeństwa w nabyciu, dla określenia którego można posłużyć się terminem „pierwonabycia”, nie stanowi zatem prawa pierwokupu ani nie jest jego rozszerzoną odmianą, stanowi samoistny stosunek umowny do którego per analogiam można stosować przepisy o prawie pierwokupu.

Tak więc prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości stanowi szersze pojęcie niż prawo pierwokupu albowiem odnosi się do wszelkich czynności skutkujących zbyciem prawa własności do nieruchomości tak odpłatnych jak i nieodpłatnych. Konsekwencją naruszenia uprawnienia jednej strony wynikającego z prawa pierwszeństwa w nabyciu jest powstanie obowiązku odszkodowawczego po stronie zbywającego swoje prawo własności do nieruchomości.

Rozporządzenie własnością nieruchomości z pominięciem uprawnionego do „pierwonabycia” może powodować również skutki dalej idące w postaci dotknięcia takiej czynności sankcją nieważności wynikającą z art. 58 Kodeksu cywilnego w szczególności w przypadkach przewidzianych w art. 34 ut. 1-5 i 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, gdzie taksatywnie zostały wymienione podmioty, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości zbywanej przez Skarb Państwa oraz jednostki samorządu terytorialnego. W przedmiotowym przykładzie sankcja nieważności dokonanej czynności prawnej wynika z naruszenia nakazu wyrażonego w normie o charakterze iuris cogentis (art. 36 ustawy o gospodarce gruntami), przy czym należy uznać, iż sankcji tej może skutecznie towarzyszyć roszczenie odszkodowawcze.

Zastosowanie klauzuli stanowiącej, iż określonemu podmiotowi przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości powoduje, iż zbycie nieruchomości na rzecz innego podmiotu niż uprawnionego może rodzić obowiązek odszkodowawczy zbywcy jako sankcję za nieuwzględnienia prawa „pierwonabycia”. Stosowanie klauzul zawierających prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości jest mało powszechne w dzisiejszym obrocie gospodarczym znaczniej częściej spotkać można miej ostre zastrzeżenie w postaci prawa pierwokupu. Pamiętać należy, iż stosowanie klauzuli zawierającej prawo pierwokupu jest skuteczne tylko i wyłącznie w przypadku sprzedaży nieruchomości, nie jest więc skuteczne przykładowo w przypadku dokonania czynności nieodpłatnej jak choćby w przypadku darowizny nieruchomości obciążonej prawem realnym w postaci prawa pierwszeństwa w nabyciu.

Stosowanie klauzuli stanowiącej o pierwszeństwie w nabyciu nieruchomości powoduje powstanie pewności co do prawa do nabycia tej nieruchomości w pierwszej kolejności po stronie uprawnionego podmiotu. Ponadto zastosowanie przedmiotowego rozwiązania eliminuje niepewność w umowach dotyczących nieruchomości a związaną z nieodpłatnym rozporządzeniem prawem własności nieruchomości.

Podsumowanie:

Zastosowanie klauzuli pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości powoduje znacznie dalej idące zabezpieczenie strony, której prawo to przysługuje z jednoczesnym ograniczeniem możliwości w rozporządzaniu nieruchomością strony zobowiązanej. W przypadku umów strategicznych oraz o znacznej wartości sugeruję stosowanie klauzul zawierających prawo pierwszeństwa w nabyciu a nie klauzul zawierających prawo pierwokupu jako bardziej restrykcyjnych dla podmiotów zobowiązanych.

Przykład klauzuli „pierwonabycia”:

Strony zgodnie ustalają, że dzierżawcy będzie przysługiwać prawo pierwszeństwa nabycia w tym prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości opisanej powyżej w przypadku przeznaczenia przez wydzierżawiającego ww. nieruchomości do zbycia.